そろそろ家づくりを始めたいけれど、何から始めたらいのか…とお悩みの方は、土地探し、資金づくり、家選び等々知らないことだらけで不安をかかえているのではないでしょうか。ここは焦らず一つずつ調べて理解していくことが早道です。はじめての家づくりシリーズでは、家づくりの基本的知識についてご紹介しています。今回は、「資金計画」について解説していきましょう。
資金計画とは、どのように資金を調達して、どのように返していくのか計画を立てることです。計画に合わせた予算を踏まえたうえで、どのように使い、どのように完済するのかを具体的にしておくことが狙いです。建築が始まった後や住宅ローンの返済が始まった後になって、予算の再検討が起きないようにすることが重要になります。資金計画を立てるにあたり、各ステップに分けて全体を把握することがポイントです。大きくは、「調達」「支払」「返済」のステップごとに計画を立てることになります。以下順番にご説明します。
●自己資金の目標額を決める
家づくりをはじめるにあたり、現在どのくらいの資金があり、目標額をいくらに設定し、マイホーム取得にどれくらいの費用をかけられるのかを把握しましょう。親族から資金サポートがあるのかも大切なポイントになります。その総額が自己資金となります。
●温存しておく資金は必須
総資金がでたところで、そのまま全額を資金投入してよいのでしょうか？答えはNO。将来の経済事情の変化を予測して温存しておく資金も必要です。保有しておく資金のことを考えておくことが、家づくりの資金計画だけではなく、今後の人生における総資金計画においても重要なポイントになります。このバランスが、余裕をもって住宅取得を円滑に進めるポイントの一つです。
●建築費以外の経費も想定
建築費用は、当初予定よりもかさむ場合があります。事前に算出することは簡単ではありませんが、概算値を算出しておくことは可能です。例えば、設計費、地質調査費、地盤改良費、外構工事費、テレビアンテナ設置費、ガス工事費、給排水工事費等がこの諸経費になり、これらは土地や家のサイズによって大きく異なってきます。それ以外の手続きや引越し等で必要になる諸費用についてみると、一般的には約300万円程度といわれます。手元資金にはこの諸経費分としてプラス300～400万円程度はみておきましょう。
●頭金に使える金額を検討する
「自己資金」から「温存しておく資金」と「建築費以外の経費」の合計額を差し引いた「頭金に使える金額」が仮にマイナスになったとすれば、手持ち資金で諸費用が賄えないことになってしまいます。諸経費分も住宅ローンの借入れに含んでしまうという方法も金融機関によってはありますが、この金額を用意できないとなると、取得に不安が出てきます。その場合は総予算を見直し、無理のない物件へとシフトチェンジすることも必要です。
●適正な借入額を算出する
無理のない範囲の借入額はいくらなのでしょうか。貸してもらえるから借りるのではなく、ラクに返せる金額にすることが大切です。自己資金から計算した「頭金に使える金額」と、「ラクに返せる金額」の住宅ローン返済額の合計額が、最適なマイホーム購入可能額となります。これを基準にして借入額を決めましょう。
建売住宅や新築マンションなどの購入であれば、売主に一括で支払いを済ませるのが通常のスタイルです。しかし、土地を購入して建築する場合は、支払先ごとに複数回支払いが発生することになります。家づくりの各段階で支払う準備が必要になるので、注意しておきましょう。支払いのポイントは、銀行から融資してもらうスケジュールの調整にあります。支払いスケジュールを時系列で書き出しておいて、次のタイミングでは、いつまでにいくら必要になるかを把握しましょう。その必要額を「自己資金」や「住宅ローン」、もしくは「つなぎ融資」を使って早めに用意しておくことが重要になります。参考までに、新居へ引っ越す前に支払いが発生するものに、土地売買契約時［土地手付金］、土地決済時［土地決済金］、工事請負契約時［建物手付金］、工事着工時［着手金］、工事中間時（上棟時）［中間金］、完成引き渡し時［建物決済金］といったものがあります。支払いが発生するタイミングについては、時系列でしっかりと把握しておきましょう。
返済は30年や35年と長期間に渡ります。借りることも大切ですが、負担のない金額でスムーズに完済することが重要となります。また、返済中でも今後の家族の節目を想定して、個別に計画を立てておきましょう。例えば、
・マイホーム取得後の修繕・リフォーム計画
・子供の教育費貯蓄計画
・退職後の返済計画
・老後の生活費とその貯蓄計画
・毎年発生する固定資産税などの納税 等々
幅広い観点から想定して返済プランを立てることが大切です。
住宅購入が初めての方には資金計画を立てるにあたって、さまざまな経費があることがお分かりいただけたのではないでしょうか。高齢までローンを組めるようになった現在ですが、高齢になるまでの長期返済の間には、経済事情の変化も考えられます。また、想定していなかった出来事が不意に起こらないとも限りません。家づくりでは、住宅購入だけでなく返済の資金計画もとても重要になるのです。老後に厳しいローン返済に陥らないためにも、住宅購入の際には35年先、40年先といった将来を見据えて最適なプランを立てましょう。
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