住宅ローンを利用する場合、通常は頭金を入れて、借り入れを少なくし、返済額を低く抑えることが求められます。しかし、中には頭金がなく、物件価格やそれ以上の額を借り入れるオーバーローンを利用することもあります。オーバーローンのメリットばかりに目を向けず、リスクについてもよく理解しておきましょう。
住宅の購入費は、住宅本体＋諸費用が基本です。諸費用は物件価格の10%程度で、税金や手数料、さらには引越費用などです。諸費用は現金払いとなるため、それなりの金額を用意しておく必要があります。住宅ローンを組む場合、諸費用は含まず住宅本体価格の全額を対象とするものを「フルローン」と呼びます。一方、諸費用と住宅本体の両方を対象とするローンを「オーバーローン」と呼びます。例えば、3000万円の住宅を購入する場合、頭金を一切入れずに3000万円の住宅ローンを組むことをフルローン。それに対して、諸費用込みで3200万円のローンを組んだ場合は、実際の物件価格を200万円上回るため、オーバーローンとなります。
住宅を購入する際、かつては頭金を3割ほど用意しなければ融資が受けられないと言われていました。しかし、最近は低金利の影響などから銀行の審査が緩くなり、フルローンやオーバーローンを通すところが増えてきました。ただし、頭金の必要がないローンを組めても、諸費用は原則として現金払いが基本となっていますので、現金が足りないということのないように注意しましょう。また、住宅ローンを組む際、手数料や保証料によって諸費用が大きく変わりますので、金利と合わせて確認しておきましょう。
現在の低金利によって、物件＋諸費用にさらに上乗せして借り入れる、オーバーローンのオーバーローンを行うケースもあります。そのお金で新居用の家具や車を買うなど、住宅以外のものを手に入れる手段ともなっており、あまり好ましいこととは言えない状況です。もともとオーバーローンとは、住宅の資産価値よりもローン残高が多い状態を表す言葉です。住宅を売却してもローンを完済できず、借入金の一部が残ってしまうことをオーバーローンと呼んでいました。
オーバーローンは、自己資金が少なくてもマイホームを取得できることが一番のメリットです。しかし、頭金がないことや、金利が高いことで返済額は高くなるため、それなりに収入のある人でなければメリットは小さいといえます。金融機関にとっては返済リスクが高くなるため、通常よりも高い金利を設定する傾向があります。例えば、代表的な住宅ローンであるフラット35は、融資率（借入額÷住宅価格）が90％を超えると金利が高くなります。オーバーローンは融資率が100％を超えるため、高い金利で融資を受けることになるのです。
オーバーローンのデメリットは、借入額が増え、その分毎月の返済費用も増えることでしょう。オーバーローンのリスクとしては、費用によっては認められないものもあるということです。例えば、水道加入負担や引っ越し代などは、諸費用として認めていないこともあります。登録税や不動産会社に支払う仲介手数料などは、数百万円程度かかることもあり、融資が認められないと大きな負担となってしまいます。オーバーローンを前提に住宅購入を検討する場合は、費用のどこまでを住宅ローンの対象とするのか確認しておきましょう。
住宅ローンで購入した家を売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。オーバーローンの住宅は売却しても残債が残るため、当然そのままでは売却できません。どうしても売却したい時は、「住み替えローン」を利用するか、「任意売却」を依頼することになります。
住み替えローンとは、家を売却して残った借入金と、新しく自宅を購入するために必要なお金をまとめて融資してくれるローンです。既存のローンに新たなローンが加わるため、返済可能だと判断されなければ融資は許可されません。一般的な住宅ローンより審査が厳しく、金利も高くなることが多いようです。また、残債の限度額など制約がありますので、確認しておきましょう。任意売却とは、住宅ローンが残っている物件を銀行の同意を得て売却することです。任意売却は競売と比べて市場価格に近いため、売却後の残債は少なくなると考えられます。
オーバーローンに苦しめられ、結局、支払いが滞り競売にかけられるケースは少なくありません。住宅ローンはより多く借りることより、毎月いくら返済できるかを計算して、生活に支障のない返済計画を立てることが重要です。まずは家計の収支をきちんと把握し、住宅ローンをいくらまでなら支払えるか理解しておきましょう。
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