理想の注文住宅づくりは土地探しから！
土地探しのコツや手順、注意点、予備知識を解説

土地探しは、理想の家づくりのための重要な要素の一つです。土地探しのための手順とコツを解説します。

①どのような暮らしをしたいかを話し合う

土地探しは、まずは家族で、「どのような暮らしをしたいか」を話し合うことから始まります。例えば、「緑豊かな環境で、のびのびと子育てをしたい」「利便性の良い街でアーバンライフな暮らしを楽しみたい」「趣味を満喫できる暮らしがしたい」など、理想の暮らしを思い描いてみましょう。そこから具体的に、「通勤や通学に便利な駅近」「公園があり、大きな道路がはなれているような、子どもが安心して遊べる環境」「アウトドアで遠出がしやすい高速のインターチェンジに近い場所」など、立地について考えていきます。

さらに、

●みんながのんびり過ごせる大きなリビングがほしい

●お互いのプライベートは尊重しながら、ほどよい距離感を保ちたい

●今は子どもが小さいから専用の部屋はいらないけれど、大きくなったらそれぞれのスペースを確保したい

など、家の中での暮らし方について、しっかり話し合っておくことが大切です。また、「今の暮らし」だけでなく、20年後、30年後……といった、将来的な「これからの暮らし」をしっかりと考えていくことです。

②予算を決める

年収や準備金などから、家を建てる際の予算を決めていきます。注文住宅を建てる際には、土地代や注文住宅の建築費用のほか、手数料や税金などの諸経費が必要となるため、それぞれにどの程度の費用をかけるのかを考えておきましょう。

③優先順位を決める

希望する土地の条件や予算が決まったら、土地探しの際の優先順位を決めておきます。例えば、「予算が最優先」「多少予算がオーバーしても、広さは確保したい」「周辺環境が良ければ、少し狭くても良い」といったように、何を優先するのかを考えます。この際に、希望だけでなく、例えば、「大きな幹線道路が目の前にある場所は避けたい」といったNG条件も決めておくとよいでしょう。

④情報を収集する

希望や優先順位がまとまったら情報収集をしていきます。情報収集の方法としては、手軽に多くの情報を集めやすいインターネットのほか、一度に多くの情報を得られる住宅情報関連の雑誌やハウスメーカー、不動産会社による新聞折込などの媒体があります。実際に家を建てた知人の話や口コミも参考にしてみるのもよいでしょう。

情報を収集すると、希望する土地を探すことができるだけでなく、おおよその相場がわかります。この段階で、候補とするエリアを決めておくのも一つの方法です。人気の高いエリアは、土地代が高くなる傾向があることや土地が売りに出されていないケースもあるため、「なかなか土地が見つからない……」と悩むことになります。そのため条件や予算などから、いくつか候補となるエリアを探しておくようにしましょう。

⑤現地に足を運ぶ

希望する条件を決め、情報を収集したら、実際に現地に足を運びます。土地の販売を担当しているハウスメーカーや不動産会社などに連絡をし、現地を案内してもらうのもよいですが、まずは希望とする街を自分たちで訪れてみましょう。街を散策しながら見て回ると、周辺環境や普段の街の様子を知ることができます。

＜周辺環境＞

周辺環境は、暮らしを左右する重要な要素の一つです。買い物に便利なスーパーマーケットやコンビニエンスストア、子どもが遊べる公園、通いやすい学校や保育所、病院などが近くにあるのかどうか、といった生活に関わる商業施設や教育・医療施設は、必ずチェックしておきましょう。病院は、かかりつけ医になる小さな病院だけでなく、夜間や救急時にも対応できる病院がどこになるのか、また、ペットを飼っているなら動物病院なども確認しておくとよいでしょう。

その他、実際に現地に足を運んだ際に、街の雰囲気はもちろん、騒音やニオイなど気になることがないか確認しておくことも大切です。現地を訪れる際は、日中だけでなく夜間の街の様子も確認しておきましょう。街頭の明るさや人通り、騒音など、日中に訪れただけではわからないこともあります。

＜条件付きの土地＞

土地探しをしていると、「建築条件付土地」という言葉を目にすることがあります。この「建築条件付土地」とは、指定された建築会社と一定の期間内に請負契約を交わし、家を建てることが条件となっている土地のことです。

建築会社が指定されているため、土地を決めてから業者選定ができません。ただ、すでにその業者を候補として考えていた場合は、通常より土地が安く手に入るため、建築費用にお金を回せます。しかし、「建築条件付土地」は、請負契約締結までの期間が限られているため、間取りなどのプランを考える時間が短くなってしまうデメリットがあるので注意しましょう。

＜災害リスク＞

土地探しの際に考えておきたいのが、「災害リスク」です。災害には、大雨や台風、地震などの際に発生する洪水や高潮、津波といった風水害や土砂災害などがあります。

注文住宅を新築する際には、補助金を活用することができます。しかし、災害リスクの高い区域では、補助金を受けられないことがあります。例えば、2024年からスタートした「子育てエコホーム支援事業」の場合、土砂災害特別警戒区域または災害危険区域に該当する土地は、原則として補助金の対象外となります。補助金の活用を検討している場合は、購入を予定している土地の「災害リスク」について、事前に調べておくとよいでしょう。地域によって災害リスクは異なりますが、国土交通省のポータルサイトでも確認できます。

【参照】

子育てエコホーム支援事業【公式】 (mlit.go.jp)

ハザードマップポータルサイト (gsi.go.jp)

＜土地の形状＞

販売されている土地は、平らに整地された四角いものだけとは限りません。高低差があったり傾斜地であったり、台形や三角形あるいは旗竿地（はたざおち）といった変形地であることも少なくありません。こうした変形地は、土地の価格が安くなる傾向があるメリットがありますが、整地のための費用が必要となり、建設費用が割高になるケースもあります。

＜地盤＞

土地は、地盤の弱い、いわゆる「地盤が緩い」といわれるものがあります。こうした地盤の弱い土地に家を建てた場合、家が歪むことがあり、地震などで液状化して家が沈んでしまうこともあります。そのため、専門の会社に依頼して地盤調査を行うようにしましょう。場合によっては地盤改良工事を行うことになり、別途費用がかかることになります。

土地探しの際には、すでに地盤調査が行われているか、地盤改良工事の必要があるのかといったことも確認するようにしましょう。

＜境界線＞

地積測量図や境界確認書があれば、土地の境界線がわかります。しかし、古い住宅地の中には、境界線があいまいになっている土地があります。そうした土地では、家を建てる時になって、隣家との境界線の捉え方の違いでトラブルになるケースも少なくありません。

土地を購入する際には、地積測量図や境界確認書があるか、境界線が明確であるかを確認するようにしましょう。

＜インフラ＞

購入しようとする土地に、すでに電気やガス、上下水道などのインフラが整備されている場合は問題ありません。しかし、こうしたインフラがない場合は、家を建てる前に電気の配線やガス管、上下水道管を引き込む必要があり、そのための費用が別途かかります。

もともと家が建っていた土地の場合は、すでにインフラが引き込まれていることが多いでしょう。しかし、その家がオール電化住宅だった場合は、ガス管が引き込まれていないこともあるため確認するようにしましょう。また、最近の暮らしでは、インターネット環境も重要な要素のひとつです。光回線などが新設できるかどうかも確認しておくようにしましょう。

＜法規制＞

土地購入後に家を建てる場合、建築基準法や都市計画法などの法規制によって制限を受けることがあります。こうした法規制については、市町村の役所で調べることができるため、購入を検討する際には事前に確認しておくようにしましょう。

＜更地か古家ありか＞

購入しようする土地が更地か、あるいは古家かを確認するようにしましょう。古家がある場合は、解体費用が別途必要となります。古家がある場合は、建物だけでなく、樹木や縁石なども撤去が必要となります。建物以外の造作物もしっかりと確認するようにしましょう。

土地探しをしていると、建築に関する専門的な用語が出てきます。ここでは、そうした用語の中から知っておいた方がよい主な用語について簡単に解説します。

＜用途地域＞

用途地域とは、都市計画法に基づいて、土地の利用の目的や範囲を定めた区域のことです。用途地域ごとに、建てられる家の大きさや高さなどが異なります。

＜敷地面積＞

敷地面積とは、建物を建てる土地の面積のことです。建築基準法によって、敷地面積の求め方や最低限度が定められています。

＜建ぺい率・容積率＞

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。容積率とは、敷地面積に対する延床面積（建物各階の床面積の合計）です。建ぺい率と容積率の上限が、エリアごとに指定されています。

＜建築制限＞

建築基準法や土地計画法などに基づいて、建物の建築が規制されることがあります。用途地域や建ぺい率・容積率の上限などの制限に加え、建物周辺におよぶ日照に関係する「傾斜制限」といったものがあります。

＜角地・中間区画地＞

土地の区画には、「角地」と「中間区画地」の二つがあります。角地とは、二つの道路が交差する角に位置する場所にある土地のことです。中間区画地とは、土地の三方向を囲まれた土地のことです。

＜居住誘導区域＞

居住誘導区域とは、「都市再生特別措置法」に基づく制度において、都市再生を図るため、居住を誘導すべき区域として立地適正化計画で定められる区域のことです。居住環境の向上、公共交通の確保など、居住を誘導するための措置が講じられています。

＜土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）＞

台風や地震などの自然災害により、危険性のある「ハザードエリア」の一つです。レッドゾーンのほか、イエローゾーン、オレンジゾーンがあります。ハザードエリアは国土交通省のポータルサイトで確認できます。

ハウスメーカーや工務店には、家の建築だけでなく、土地探しから相談にのってもらえるところがあります。住宅展示場では、家づくりに関するさまざまな情報を収集できます。事前予約をしていけば、担当者が必要な資料を準備して具体的に説明してくれます。土地探しも住宅展示場を活用しましょう。

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家を建てる際には、建物のプランニングと同様に、土地探しはとても重要な要素です。土地探しに失敗すると、新居に入居後の日々の生活が暮らしにくいものになってしまうこともあります。

希望のエリアや周辺環境など、土地探しや土地選びに悩んだら、住宅展示場に行ってみるのも一つの方法ですね。